Фактически возможность возникновения права собственности у нанимателей жилых помещений и членов их семей появилась с реализации принятого Советом Министров СССР от 2 декабря 1988 г. Постановления N 1400 «О продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда» [255] и разработанных на его базе республиканских положений о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт [256] , а также республиканских, краевых и областных положений о порядке и условиях продажи гражданам квартир в личную собственность, принятых Советами Министров автономных республик и исполкомами областных (краевых) Советов народных депутатов [257] .

Положение устанавливало, что в собственность граждан продавались занимаемые ими квартиры в домах государственного и общественного жилищных фондов, незаселенные квартиры в домах, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту.

Освобожденные за выездом граждан квартиры во вновь построенных домах, реконструированных или капитально отремонтированных исполкомами местных Советов, предприятиями, учреждениями, организациями, могли быть проданы только после их заселения в установленном порядке.

Не могли быть проданы квартиры: а) включенные в число служебных; б) в домах, находящихся в закрытых военных городках. Однако приведенный перечень не являлся исчерпывающим. Исполкомы областных Советов народных депутатов включали в него и другие виды жилых помещений. Так, в Свердловской области не продавались квартиры в домах, подлежащих сносу по ветхости или под застройку, а также квартиры в домах, находящихся в санитарно-защитных зонах, зонах опасных геологических процессов и затоплений.

Продажа гражданам занимаемых ими квартир производилась с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи.

В соответствии с республиканскими положениями квартиры в домах, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту, продавались гражданам, состоящим на учете в исполкоме местного Совета народных депутатов или предприятия, учреждения, организации для приобретения таких квартир.

Решения о продаже квартир гражданам принимались с учетом состава семьи, трудовой и общественной активности, исходя из установленной в республике нормы жилой площади на человека, с учетом права на дополнительную жилую площадь. Сметная стоимость квартир определялась путем распределения общей суммы затрат на строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) дома между получателями квартир. Продажная цена квартир устанавливалась оценочными комиссиями, которые образовывались исполкомами местных Советов народных депутатов, предприятиями, учреждениями, организациями.

Региональными положениями предоставлялась возможность оплаты стоимости квартир в рассрочку.

Однако приведенный выше порядок [258] передачи квартир в собственность граждан путем договора купли-продажи не нашел широкого применения. Так, в Российской Федерации было продано 0,2 % от всего жилья государственного и общественного жилищных фондов. Как правильно отмечалось в литературе [259] , граждане не были заинтересованы выкупать то, чем они фактически владеют, причем за сравнительно невысокую плату. К тому же необходимо отметить, что в республиканских и областных положениях выкуп обусловливался тем, что цены на жилые помещения определялись оценочными комиссиями, образуемыми исполкомами местных Советов народных депутатов. Однако во многих регионах такие комиссии до принятия Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» созданы не были.

В отличие от Постановления Совета Министров СССР N 1400 и принятых на его основе нормативных актов Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» (Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации») за счет бесплатной передачи первоначально, как правило, части жилья, а затем и всего жилого помещения предполагает осуществить передачу в собственность граждан не отдельной части жилищного фонда, а основной части государственного и муниципального жилищных фондов и тем самым существенно реформировать отношения в жилищной сфере.

Статистические данные указывают, что к моменту выхода в свет настоящей работы было приватизировано более 85 % жилых помещений, подлежащих приватизации.

Основные начала приватизации жилья, как и любые принципы одного явления, нельзя рассматривать в отрыве друг от друга, поскольку они взаимно дополняют и развивают один другой, воплощаясь в тексте законодательных норм, регулируют отношения, связанные с приватизацией жилищного фонда.

Из анализа норм Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» можно выделить три важнейших принципа приватизации жилья: добровольность (ст. 1), бесплатность (ст. 1) и одноразовость (ст. 11).

При этом если первый принцип (добровольность) вытекает из основных начал гражданского законодательства: «Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора» (п. 2 ст. 1 ГК РФ), то два других (бесплатность и одноразовость) характеризуют некоторые черты современной жилищной политики России, выраженной кроме прочих нормативных актов в Законе РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».