Наличие более широких прав у членов семьи пайщика, принимавших участие в паенакоплении, нежели у других членов семьи, признавалось в литературе и законодательстве. Жилищный кодекс РФ исправил действовавшее до 1 марта 2005 г. недоразумение. В соответствии со ст. 127 Кодекса раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения.

Жилищный кодекс РФ (ст. 133) устанавливает право выселения бывшего члена кооператива. На основании указанной нормы член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевой взнос и исключенный из жилищного кооператива, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива. В случае отказа освободить жилое помещение указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Уставом кооператива могут быть предусмотрены случаи сохранения права пользования жилыми помещениями в кооперативном доме за членами семьи лица, исключенного из членов кооператива, при условии вступления одного из них в кооператив.

На основании п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного или жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на занимаемое ими жилое помещение.

Таким образом, имеются три юридических факта, образующих фактический состав для возникновения права собственности у граждан — членов кооператива и прекращения такового у юридического лица — кооператива:

1) членство в кооперативе;

2) пользование жилым помещением, предоставленным кооперативом;

3) полная выплата паевого взноса.

В цивилистической литературе указывалось на то, что взаимодействие юридических фактов, составляющих систему, приводит к тому, что отдельные промежуточные правовые последствия возникают еще до окончательного завершения процесса становления правоотношения [238] , в рассматриваемом вопросе — до возникновения права собственности. Это положение в полной мере подтверждается в данных отношениях: право на получение жилой площади возникает у гражданина с момента вступления в жилищный кооператив, с этого же времени возникает жилищное правоотношение, которое развивается по мере наступления последующих фактов и окончательно оформляется с предоставлением квартиры. Далее, при выплате последней части паевого взноса правоотношение пользования трансформируется в правоотношение собственности, происходит смена субъектов данного права.

До полного внесения паевого взноса субъектом права собственности на жилое помещение был жилищный или жилищно-строительный кооператив, после — гражданин.

В отличие от общего правила, установленного в ст. 131 ГК РФ по отношению к возникновению прав на недвижимое имущество, в данном случае можно констатировать тот факт, что право собственности возникает не с момента государственной регистрации, а с момента завершения выплаты паевого взноса. Последующая государственная регистрация имеет лишь правоподтверждающее значение.

В юридической литературе было высказано мнение о том, что переход права собственности на квартиру от жилищно-строительного кооператива к пайщику, выплатившему ссуду, не зависит ни от воли кооператива, ни от воли самого пайщика. Смена собственника, утверждал автор данного высказывания И. А. Приходько, происходит не в результате заявленного требования члена кооператива, не вследствие соглашения между пайщиком и ЖСК, а автоматически — в силу самого факта выплаты паевого взноса [239] .

На первый взгляд данное суждение представляется вполне убедительным. Однако при более глубоком рассмотрении проблемы следует прийти к выводу, что здесь принят во внимание лишь отдельный юридический факт (полная выплата паевого взноса) вне всякой связи с другими, вместе представляющими юридический (фактический) состав.

Представляется, что рассматривать данный вопрос следует применительно к двум категориям членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов: тем, у которых процесс выплаты паевых взносов продолжается, и тем, кто внес паевые взносы до вступления в силу нормы, наделяющей их правом собственности.

В свое время Г. Гегель указывал на то, что воля — это практическая сторона духа. Воля начинается не с объекта, а со своих целей и интересов [240] . В рассматриваемом вопросе интерес гражданина, нуждающегося в улучшении жилищных условий, — это улучшение своего жилищно-бытового положения. Цель — получение и дальнейшее проживание в жилом помещении, которое соответствует составу семьи и паевому взносу, и в дальнейшем — владение, пользование и распоряжение своей квартирой.