Во всех этих дисциплинах используется термин “стоимость”, но понимается он по-разному. Например, в Российской практике, в настоящее время применяется более 50 видов стоимости. Задача – объединить эти научно-практические дисциплины и выработать единые подходы к проведению экономических измерений. Это можно сделать только на базе согласования понятийного аппарата, применяющихся в этих научно-практических дисциплинах. Этому вопросу посвящен отдельный раздел главы.

Теоретической основой всех стоимостных измерений является унифицированный набор принципов, выработанный в процессе практики участниками обменных операций. Они подробно рассмотрены в этой главе.

Вопрос качества экономических измерений рассмотрен в главе с позиций дедуктивно-номологической и индуктивно-статистической моделей.

Глава 3 посвящена экономическим измерениям при сделках с недвижимостью и методологии стоимостной оценки.

В настоящее время методология стоимостной оценки находится в глубоком кризисе. Мы утверждаем, что кризис обусловлен отрывом практики стоимостных оценок от современных экономических теорий. В книге приведена критика базовой неоклассической теории, на которой сегодня базируется стоимостная оценка.

Далее в книге раскрывается альтернативная теория стоимости, базирующаяся на постнеоклассической парадигме. Показано, что такой подход может разрешить накопившиеся проблемы методологии стоимостной оценки и дать ответ на многие нерешенные вопросы в практике оценки.

Опора на постнеоклассическую парадигму в альтернативной теории стоимости позволяет разрешить накопившиеся проблемы практики оценки, такие как прогнозирование “пузырей” на рынке, наличие фундаментальной стоимости, уточнение понятия рыночной стоимости, влияние клиента и якорный уклон, точность оценки и др.

Четвертая глава посвящена экономическим измерениям для целей налогообложения недвижимости и методологии массовой оценки. Эта методология развивалась несколько столетий и, в настоящее время, реализована в стандартах международной ассоциации налоговых оценщиков (МАНО).

Методология массовой оценки недвижимости базируется на неоклассической экономической теории. В Главе показана история формирования подходов и методов к массовой оценки недвижимости, начиная с XVIII века.

Подробно изложены принципы массовой оценки недвижимости, изложенные в стандартах МАНО, а ранее в стандартах МСО.

Особое внимание уделено методам массовой оценки. Рассмотрены и проанализированы автоматизированные модели оценки (AVM-модели) с позиции экономических теорий. Показана их роль, преимущества и недостатки, сферы применения. Рассмотрена терминология, используемая в методологии массовых оценок. Обращено внимание на то, что она отличается от применяемой терминологии в кадастровой оценке.

Заканчивается глава анализом точности массовых оценок недвижимости и нормируемых процедур контроля качества и параметров точности результатов массовых оценок недвижимости.

Предыдущие главы были предварительными для того, чтобы более подробно рассмотреть методы экономических измерений недвижимости для цели налогообложения. У нас реализован особый метод, который назван кадастровая оценка. Методология кадастровой оценки, и её связь с экономическими теориями и теориями стоимостной и массовых оценок. Представлены в Главе 5.

Кадастровая оценка – это особый вид стоимостной оценки, которая реализовалась в Российской Федерации. Её отличительные особенности является то, что результаты кадастровой оценки используются не только для целей налогообложения, а для широкого круга управленческих задач, таких как выкуп, компенсация за изъятие, арендные ставки, приватизация, штрафы, налоги на операции с недвижимостью и так далее. Спектр расширение сферы применения кадастровой стоимости постоянно расширяется.

Во всём мире для решения перечисленных задач используется рыночная стоимость, а наш законодатель решил использовать для этих целей кадастровую стоимость, исходя из того предположения, что кадастровая стоимость близко рыночной. В Главе показано что это совсем не так.

Для того чтобы убедиться, что кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости и, более того, что кадастровая стоимость не является стоимостью в понимании теории и практики оценки, в главе 5 рассмотрена история зарождения и становления кадастровой оценки недвижимости в Российской Федерации, связь кадастровой оценки с экономическими теориями и принципами стоимостной оценки, принципы и методы кадастровой оценки, точность и контроль качества итогов проведения ГКО и др. вопросы. Представлены результаты кадастровой оценки на примере г. Омск и реакция населения и предпринимателей на их итоги. Проведен разбор итогов проведенных в 2018 году кадастровых оценок недвижимости по новым правилам (Федеральным Методическим указаниям МУ-226) в трех главных субъектов Федерации: Москва, Московская область, Санкт-Петербург. Заканчивается глава анализом изменений закона ФЗ-237 «О государственной кадастровой оценке». и предложениями по его совершенствованию.

Глава 6 посвящена экономическим измерениям проектов девелопмента. Рассмотрены особенности оценки эффективности девелоперских проектов. Показано, что такие проекты необходимо исследовать поэтапно – от расчета простых показателей проекта до сложных моделей, в зависимости от поступающей дополнительной информации по возможности реализации проектов. В пособии приведены конкретные примеры анализа девелоперского проекта и приведена методика анализа эффективности.

Глава 7 посвящена новому направлению экономических измерений, обусловленному проблематикой борьбы за климат на уровне урбанизированных территорий. Инструментом снижения парниковых выбросов на уровне территорий должны стать ESG-оценка недвижимости и карбоновое землеустройство.