Свой анализ и предложения мы, с соавторами, сделали в новом учебно-методическом пособии, где было проанализированы первые итоги кадастровой оценки по новым правилам.

Отличительной особенностью нового этапа кадастровой оценки является то, что государство решило само разрабатывать методологию государственной кадастровой оценки в виде обязательных к применению государственными оценщиками (асессорами) методических указаний («единой методики кадастровой оценки» для всей страны). Эту задачу взяло на себя Министерство экономического развития РФ.

Анализ практики применения методических указаний показывает, что эту задачу государство решает плохо. Главная проблема, что методология кадастровой оценки, реализованная в методических указаниях по ГКО, не учитывает экономические теории, и методологию массовой оценки, реализованную в признанных стандартах международной ассоциации налоговых оценщиков.

То же самое начало происходить и с стоимостной оценкой в нашей стране, где наметился явный методологический кризис и примитивизация процесса оценки с ориентировкой на явно нерыночные справочники.

Кроме того, в последнее время, в связи с принятием в стране «Стратегии социально-экономического развития с низким уровнем выбросов парниковых газов до 2050» возник закономерный интерес к проблематике устойчивого развития территорий и роли недвижимости в снижении выбросов парниковых газов. Именно этой теме и посвящено новое учебное пособие автора в ГУЗ и она нашла отражение в настоящем пособии.

Автор выражает надежду, что настоящее учебно-методическое пособие окажется полезным как для стоимостных профессиональных оценщиков, так и для специалистов в сфере кадастровой оценки. Но основное предназначение – использование в учебном процессе специалистов экономических измерений в сфере недвижимости: оценщиков, риелторов, управляющих недвижимостью, ESG-оценщиков, девелоперов и т.д.

проф. Коростелев С.П. г. Москва, январь 2023

Прошло более 25 лет как в Российской Федерации, после развала Советского Союза и с началом перехода к рыночной экономике, потребовалось проведение независимой оценки имущества. В стране в то время не было специалистов, которые могли бы провести такие оценки, так как произошел исторический разрыв в теории и практики российской оценки. Она существовала в Российской империи, причём была на мировом уровне. Однако в период Советского Союза потребности в независимые оценки не было.

В 1993 году в нашей стране были организованы первые семинары по теории стоимостной оценки. Эти семинары проводили американские специалисты на международные гранты.

Семинары были краткосрочные и на них излагались практические приемы стоимостной оценки, без изложения философских и экономических основ теория стоимости.

Цель семинаров была в том, чтобы дать ответы на вопросы – как как оценивать имущество, прежде всего недвижимость. Именно тогда первые российские оценщики и узнали, что, чтобы оценить какое-либо имущество, надо обязательно применить три подхода: затратный сравнительный и доходный. То есть необходимо посмотреть на объекты оценки с позиции ретроспективы, перспективы, и текущего состояния рынка. Это было положение американских стандартах оценки, которые выработались практикой, особенно после Великой депрессии.

Времена Великой депрессии показали, что в оценке недвижимости нельзя полагаться исключительно на цены сделок, необходимо также создать модель оценки с учета возможных затрат на восстановление объекта оценки и его потенциальной доходности.

Это предположение теории стоимости, которую более 100 лет назад сформировал Альфред Маршалл. Ему удалось объединить предложения классической экономической теории и австрийской теория спроса и предложения. В результате сформировалась неоклассическая экономическая теория, которая была и остаётся доминирующей парадигмой в экономике и в теория стоимости.

Первым российским оценщиком про экономические основы теории стоимости особенно ничего не рассказывали, необходимо было дать алгоритмы и методы оценки конкретных объектов недвижимости.

В оценку в то время пришли грамотные технические специалисты (кандидаты, доктора наук, и даже академики), прежде всего из сферы ВПК. Им казалось, что удастся, в достаточно короткое время, путем применения математического аппарата, создать такие методики, которые позволяют оценивать любые объекты недвижимости. Однако время шло, рынки развивались, а точность оценок не улучшилась. Особенно ярко это проявилось при проведении массовых оценок недвижимости для целей налогообложения.

В 2009 году Правительством РФ было принято принципиальное решение передать кадастровую оценку недвижимости для целей налогообложения в сферу влияния профессиональных оценщиков. Это произошло после того как государственные органы федерального уровня не справились с проблемой справедливого налогообложения недвижимости.

К этому времени уже был сформирован институт независимой профессиональной оценки. Были приняты необходимые законодательные акты, стандарты оценки, система подготовки кадров, многочисленные методики оценки.