Кроме того, расторжение договора о приватизации жилого помещения возможно в случае признания договора недействительным.

Период приватизации жилищного фонда в Российской Федерации продолжается уже более 20 лет, и в 24 часа 00 минут 28 февраля 2013 г. завершается процесс приема заявлений в государственные или муниципальные органы о приватизации жилых помещений. Процедура рассмотрения полученных заявлений, заключения договоров и государственная регистрация права собственности на приватизируемое жилое помещение продолжается до завершения. С государственной регистрацией завершается процесс передачи жилого помещения из государственной или муниципальной собственности в частную гражданам, в этих жилых помещениях проживающим.

Безусловно, именно приватизация позволила сформировать рынок жилых помещений. Выше отмечалось, что основная часть жилищного фонда находится в частной собственности. И, конечно же, важно, что прекращение приватизации жилищного фонда происходит не «в одночасье», не с момента публикации в официальном источнике: гражданам предлагается период времени для того, чтобы принять решение — приватизировать жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, или остаться проживать в качестве нанимателя (ч. 2 ст. 2 Вводного закона к ЖК РФ). В тех случаях, если наниматель подаст заявление о приватизации занимаемого жилья в конце февраля 2013 г. (например, 25 или 28 февраля 2013 г.), наймодатель (орган местного самоуправления или государственная организация) обязан будет заключить договор, даже если это организационно-технически возможно, например, только в марте или апреле 2013 г.

Более того, законодатель предусмотрел возможность и соответственно право для граждан, которые приватизировали жилые помещения, передать жилье в государственную или муниципальную собственность и заключить договор социального найма. В соответствии со ст. 20 Вводного закона к ЖК РФ граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 марта 2013 г., вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях.

Нельзя не отметить, что государство периодически меняет позицию по поводу завершения периода приватизации жилищного фонда.

Первоначально в законодательстве о приватизации указывалось на некий «переходный период» (ст. 10 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»; п. 4 Постановления Верховного Совета РСФСР «О введении в действие Закона РСФСР „О приватизации жилищного фонда в РСФСР“»).

С принятием Вводного закона к ЖК РФ срок окончания периода приватизации устанавливался 1 января 2007 г., а для лиц, заключивших договоры социального найма после 1 марта 2005 г., т. е. после введения в действие ЖК РФ, приватизация жилья была невозможна, поскольку договор заключался на условиях нового закона (ЖК РФ).

16 июня 2006 г. Государственная Дума приняла Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» [278] , где в ст. 8 срок окончания приватизации перенесен с 1 января 2007 г. на 1 марта 2010 г., а затем на 1 марта 2013 г. [279] . Казалось бы, вопрос о сроках приватизации закрыт, однако данный вопрос стал предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ.

Результатом рассмотрения стало Постановление Конституционного Суда РФ от 15 июня 2006 г. [280] . Поводом к рассмотрению дела явились запрос Верховного Суда РФ, жалоба граждан М. Ш. Орлова, Х. Ф. Орлова и З. Х. Орловой. Основанием к рассмотрению дела стала обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствуют ли Конституции РФ оспариваемые заявителями положения Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» об отмене приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

В ходе рассмотрения Конституционным Судом РФ установлено, что согласно подп. 1 п. 2 ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с 1 января 2007 г. утрачивают силу содержащие общие положения ст. 1, 2, 4, 6–8 и 9.1 Закона РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и его разд. II, закрепляющий основные принципы и условия приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Статьей 12 того же Федерального закона ч. 1 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», определяющая жилые помещения, не подлежащие приватизации, дополнена положением, согласно которому не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г.

Оспаривающий конституционность названных законоположений Верховный Суд РФ утверждает, что отмена законодателем права граждан на бесплатную приватизацию жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (с 1 марта 2005 г. — частичная, а с 1 января 2007 г. — полная) противоречит вытекающим из Конституции РФ принципам справедливости, стабильности и гарантированности прав граждан, поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, недопустимости издания законов, отменяющих или умаляющих права и свободы человека и гражданина, и не соответствует ее ст. 19 (ч. 1) и 55 (ч. 2 и 3).