Юридическая сущность договора аренды заключается в том, что имущество передается во временное владение и пользование, либо только в пользование, когда имущество остается у арендодателя. Правомочиями по распоряжению арендованным имуществом (например, по сдаче имущества в субаренду) арендатор, как правило, обладает только с согласия собственника, если иное не установлено законом.

Сфера применения договора аренды очень широка. В законодательстве в связи с этим предусмотрен целый ряд разновидностей этого договора: прокат; аренда транспортных средств; аренда здания или сооружения; аренда предприятия; финансовая аренда (лизинг). На все эти разновидности распространяются общие положения о договоре аренды (§ 1 гл. 34 ГК). Особенности отдельных его разновидностей определены в соответствующих параграфах гл. 34 ГК.

Субъектами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

В соответствии со ст. 608 ГК арендодателями могут быть собственники имущества, т. е. граждане и негосударственные юридические лица, а также государство, субъекты РФ и муниципальные образования. Государственные юридические лица могут быть арендодателями только с разрешения собственника или в случаях, предусмотренных законодательством. Так, государственные и муниципальные унитарные предприятия в соответствии с законом могут сдавать в аренду только движимое имущество. Арендодателями в отношении недвижимого имущества они могут быть только с разрешения собственника.

Круг арендаторов практически законом не ограничен. Ограничения имеются лишь для отдельных разновидностей договора аренды.

Объектами аренды могут быть непотребляемые вещи, которые не теряют своих свойств в процессе их использования (предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т. д.). Законодательно определены виды имущества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается (ст. 607 ГК). Так, объектами договора финансовой аренды (лизинга) не могут быть земельные участки и другие природные объекты (ст. 666 ГК); объектами договора проката – недвижимое имущество (ст. 626 ГК) и т. д.

Договор аренды всегда возмездный. Если имущество передается во временное пользование безвозмездно, это будет договор безвозмездного пользования имуществом, регулируемый гл. 36 ГК. За пользование имуществом арендатор вносит арендную плату, как правило, в денежной форме. Однако арендная плата может осуществляться в иных формах: в предоставлении арендодателю определенных услуг; в передаче арендодателю установленной договором доли прибыли от использования арендованного имущества; в возложении на арендатора обязанности и затрат по улучшению или восстановлению объектов аренды и т. д. (ст. 614 ГК).

Договор аренды, как правило, заключается в письменной форме. Устно могут быть заключены договоры аренды только между гражданами на срок не более одного года (ст. 609 ГК). Аренда недвижимости требует государственной регистрации за исключением случаев, предусмотренных законом. Несоблюдение требуемой формы договора обычно влечет его недействительность (ст. 651, 658 ГК).

Обязательным условием договора является точное определение объекта аренды – все необходимые данные об имуществе, переданном в аренду. В противном случае договор не считается заключенным.

Договор аренды, как правило, срочный. Однако законодательство не относит срок к обязательным условиям договора. Если срок договора не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. Но в этом случае не обеспечивается стабильность договорных отношений, поскольку договор может быть прекращен по инициативе любой стороны в любое время с предупреждением другой стороны за месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца (ст. 610 ГК). Поэтому, если стороны заинтересованы в устойчивости договорных отношений, желательно заключать срочные договоры, тем более что по общему правилу арендатор, при условии добросовестного выполнения своих обязанностей, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК).

Возможно заключение договора аренды с последующим выкупом арендованного имущества. В этих случаях имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до истечения этого срока при условии внесения арендатором всей выкупной цены (ст. 624 ГК). Однако законом установлены случаи запрещения выкупа определенных объектов (составляющих исключительную собственность государства, находящихся под охраной государства, например памятников истории, культуры, архитектуры и т. д.).

Основной обязанностью арендодателя является предоставление арендованного имущества во владение и пользование либо в пользование арендатору (ст. 611 ГК). При этом имущество должно быть предоставлено в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. д.), если иное не предусмотрено договором.

Обязанностями арендатора являются: использование имущества в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК); внесение арендной платы; при прекращении договора возврат арендованного имущества в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК).